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【典型案例】拆迁人与房屋承租人达不成 拆迁补偿安置协议如何处理

  发布时间:2018-05-17 11:08:34


一、案情简介

被告李某兰、李某成于200876日签订房屋租赁合同,李某兰将位于黑龙江省鸡西市鸡冠区红星乡的一户房屋租与李某成开设丰源食品厂,双方约定租赁期为200881日至201181日,年租金10 000元。20101018日,原告鸡东县某房地产开发有限公司获得政府部门颁发的某小区项目建设的房屋拆迁许可证。201113日,鸡西市人民政府动迁办公室、某房地产公司印发拆迁通知,告知各动迁户“经市政府有关部门批准,由鸡东县某房地产开发有限公司开发建设某住宅楼项目,该项目定于201113日上午9:00在某村村委会三楼会议室召开动迁大会,宣讲有关拆迁政策及相关事宜……”李某成租赁的房屋在动迁范围内,但某房地产公司未与李某成签订拆迁安置协议。201254日、55日,某房地产公司与李某兰签订了房屋拆迁安置补偿协议,将李某兰租与李某成的房屋进行产权调换,双方在协议上标注“甲方(某房地产公司)与乙方(李某兰)签定拆迁安置协议后,原用户李某成开设的某食品厂的拆迁补偿费,由甲方与用户李某成协商妥善解决”。现该房屋仍未拆迁,仍由被告李某成占用,原告与李某成未签订拆迁安置协议。

    二、争议焦点及裁决结果

本案的争议焦点问题是:1.原、被告双方是否签订合法有效的补偿安置协议;2.原告要求被告腾房诉讼请求是否法院民事案件受理范围。

黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院经审理认为:鸡东县某房地产开发有限公司在未与李某成达成拆迁安置协议情况下提起民事诉讼,要求被告腾房,被告李某成以被拆迁人身份要求原告补偿而不同意腾房,双方之间的争议系因补偿安置问题产生。2011119日国务院公布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定“本条例自公布之日起施行。2001613日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用原有的规定办理,但政府不得责成有关部门强制拆迁。”原告开发的某项目于20101018日已依法取得房屋拆迁许可证,双方争议应沿用原《城市房屋拆迁管理条例》。《城市房屋拆迁管理条例》第十六规定“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门裁决。”双方未能达成拆迁补偿安置协议,当事人未申请相关部门裁决,依据上述规定,本案不应由人民法院受理。

黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百零八条第三款规定,作出如下裁定:

驳回鸡东县某房地产开发有限公司的起诉。

    三、法官说法

本案处理重点主要在于:拆迁人与被拆迁人是否签订拆迁补偿安置协议,并据此认定人民法院是否应予受理。原告鸡东县某房地产开发有限公司开发的某项目于20101018日已依法取得房屋拆迁许可证,原告取得拆迁人资格。而被告李某成因其作为房屋承租人而成为被拆迁人。在双方未能达成一致的拆迁补偿安置协议的情况下,原告能否通过民事诉讼的方式要求被告李某成腾让租赁房屋,是保障双方权益的关键。200581日,最高人民法院就浙江省高级人民法院浙高法[2004]175号《关于双方未达成拆迁补偿安置协议当事人就补偿安置争议向法院起诉,法院能否以民事案件受理的请示》作出答复:拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议,就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的,人民法院不予受理,并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决,明确了拆迁补偿安置纠纷解决的救济途径需先行裁决。在不同国家机构职责范围框架下,答复意见指明了审理此类案件时查明双方当事人之间是否签订补偿安置协议是案件的重点,明确了人民法院在审理此类案件的裁判方向,具有十分重要的民事审判参考意义。拆迁补偿问题,涉及到政府征地及开发单位建设问题,补偿方案的确定,如何向被拆迁人补偿等问题,与政府、群众利益息息相关,事关政府工作的公信力及社会生产生活秩序的稳定大局,与征地范围、位置、被拆迁房屋的具体情况直接关联,而对这些信息作出科学合理的认定,需要依靠政府部门根据自身的职责权限、日常管理来严格落实,并据此向被拆迁人作出合法且相对合理的补偿意见。政府部门在征收前期所作工作决定了征收方案的科学性与合理性,被拆迁人因此而产生的争议,法院不能作为民事案件来认定法律后果。《城市房屋拆迁管理条例》已于2011121日废止,被《国有土地上房屋征收与补偿条例》代替,但仍不能脱离平衡公共利益与个人利益最大化的要求,维持社会稳定发展的立法本意。征收人就补偿问题与被征收人之间签订的协议,具有一定的社会管理性质,是政府职能部门履行公共管理职责,双方因此而产生争议,应先行进行行政处理,当事人对结果不服,可依法提起诉讼。同理,对于开发单位在《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施之后取得拆迁许可情况亦应按此思路作出审判,便于行政、司法更好得行使各自社会管理职权。

编写人:鸡西市鸡冠区人民法院红星人民法庭审判员谭满昌

责任编辑:孟璐瑶    

文章出处:红星法庭    


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