[基本案情]

　　登记在赵某名下的位于鸡西市梨树区永发委6组（穆棱煤矿一井采煤作业区）建筑面积72.60平方米住宅平屋（以下简称涉案平房）。因采煤沉陷造成涉案平房墙体开裂。2004年鸡西市人民政府治理采煤沉陷损坏的房屋，即对受损房屋补偿后拆除，以低于商品房价格给受损房屋人异地安置住宅楼房，赵某被列为搬迁安置户。2005年4月，于某将涉案平房证照交给陈某。陈某告诉初某，赵某想出卖这个涉案平房。初某以赵某代理人的名义与乔某签订的出卖涉案平房协议书记载，“甲方赵某的涉案平房已无人居住，以10 890元卖给乙方乔某（150元×72.6平方米）。甲方已交付房照。甲方由初某代签字，并在该协议书上书写了今收到上述卖房款10 890元，乙方乔某签字，时间为2005年8月16日”。2006年6月，赵某将其身份证、照片、搬迁安置户档案等交给了于某，后经于某、陈某、初某分别转交上述资料，最后交给了乔某。2006年9月14日，乔某持赵某的上述证件等，以赵某的名义与梨树区沉陷办签订了《安置楼房预交款协议书》：“赵某符合鸡西市采煤沉陷区二期治理相关条件，自愿接受补偿安置；补偿标准按规定执行；赵广芹应向沉陷办预交购买安置楼房款1万元”。2008年乔世娟依据该《安置楼房预交款协议书》，以赵某的名义交付了购买安置住宅楼房款42 224元（其中60平方米以内×500元（安置房的优惠价）=3万元、60平方米以外的7.58平方米×1 200元（商品房成本价）=9 096元、层次费3 128元）后，乔某入住了登记在赵某名下的鸡西市鸡冠区东山阳光小区1号楼1单元401室，该安置楼房面积是67.58平方米。2006年9月22日，于某接收了由陈某转交的，乔某支付的购买涉案平房款10 890元。但其将此款交给赵某时，赵某以交给于某的涉案平房证照等是让于某办理安置涉案平房手续，没有委托于某出卖涉案平房而拒绝收取该笔卖房款。乔某认为，于某作为赵某的亲属并持有涉案平房证照，乔某有理由相信于某有权出卖涉案平房。于某系赵某妹妹前丈夫，赵某、于某、陈某、初某均系邻居关系，初某与乔某系亲属关系。

　　[案件焦点]

　　于某涉案平房买卖中是否构成表见代理。

　　[裁判结果]

　　原审认为，赵某虽未出具书面材料委托于某出售涉案平房，但其将房屋的产权证照、身份证、照片等交给于某，基于赵某与于某的特殊关系，使得中间人初某、陈某有理由相信于某取得了赵某的授权，故初某代赵某与乔某签订的买卖协议，在于某取得卖房款项及乔某取得涉案平房证照等手续办理了涉案平房的安置手续，交纳了购买安置楼房的款项，且已占有使用该房屋三年之久，视为双方的买卖涉案平房协议已履行，该协议有效。原审判决，驳回赵某的诉讼请求。

　　鸡西市人民检察院认为，原审判决认定赵某与于某的“基于特殊关系”这一观点不能成立。认定的基本事实缺乏证据证明、适用法律错误，提出抗诉。

　　再审认为：初某在没有委托处分权的情况下与乔某签订的买卖涉案平房协议书，事后亦未取得代理处分权。事后也没取得赵某的追认，初某应属无代理权而实施的无效代理行为。初某代赵某与乔某签订的涉案平房买卖协议对产权所有人赵某不发生效力。乔某提出赵某出卖涉案平房是其真实意思表示，是基于于某是其亲属，并已提供了房屋证照、身份证和照片等资料已构成表见代理，是在2005年8月16日善意取得涉案平房的抗辩问题。乔某应对于某在出卖涉案平房过程中构成表见代理承担举证责任，乔某在诉讼中虽向法庭提供了于某提供的涉案平房证照等资料以及于某接收购房款的收条，但其没有提供于某是否被授于代理权或赵某有出卖涉案平房的意思表示；也没有提供于某是赵某的近亲属、涉案平房管理人、共有人以及与于某签订的买卖涉案平房的合同等证据，乔某认为于某在出卖涉案平房过程中已构成表见代理的证据不充分。乔某对于某在出卖涉案平房表见代行为的证据不充分前提下，不予主动进行审查之，应属于疏忽或怠于审查，乔某主张其有理由相信于某构成表见代理的理由不充分。再审认为，原审判决乔某有理由相信于某已取得了申诉人赵某的授权，已构成表见代理，双方买卖涉案平房成立的判决有误，应予撤销。检察机关提出的赵某没有授权于某、初某出卖涉案平房，乔某同赵某间的房屋买卖无效的抗诉理由成立，应予支持。再审判决：1、撤销原审判决；2、乔某将争议的安置楼房腾出交给赵某；3、赵某给乔某购买安置楼房款31 334元；4、于某在将接收的10 890元购房款返还给乔某。

　　乔某持本案构成表见代理意见，提出上诉。

　　鸡西市中级人民法院经二审审理认为：本案中的卖房协议是案外人初某与乔某签订的，没有证据证明初凤江得到赵某的授权，赵某事后也未对初某的卖房行为予以追认，也没有证据证明乔某有理由相信初某有代理权，即初某的行为不构成表见代理，乔某基于其与初某签订的协议通过采煤沉陷安置取得争议房屋没有合法依据，亦不符合善意取得的成立要件，故原审判决其腾退房屋并无不当。故判决，驳回乔世娟的上诉，维持再审判决。

　　[案件评析]

　　本案审理重点主要是对表见代理的理解。《最高人民法院〈关于当前形式下审理民商事合同纠纷案件若干问题指导意见〉》第13条，《合同法》第49条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。有理由相信是指合同相对人善意且无过失地相信行为人有代理权，即相对人在不知道行为人无代理权方面不存在疏忽或懈怠问题。具体到本案中，原审、再审的审判思路出现分歧，其主要原因是对表见代理的理解不同。原审认为于立华是赵广芹的亲属并将赵广芹的涉案平房证照、身份证、照片和搬迁安置户档案等资料交给陈会民、初凤江，就认为于立华对赵广芹的涉案平房就有处分权，认为其具备了表见代理的资格而下判。正确确认具备表见代理资格，应当具备二个条件，1、相对人必须要有充分的证据和理由相信出售房屋代理人有权出售标的物，如房屋所有权人的配偶、共有人、房屋管理人；2、双方签订的合同具备《合同法》规定的合同要件，即权利、义务对等合法，出卖的标的物价格合理（等同于市场价格）前提下的合法有效合同才能称其是表见代理。