一、基本案情

    被告贲某购买坐落于鸡冠区龙域嘉苑B区房屋1户，至诉讼时未取得产权证照。2013年8月18日，原告高某与被告贲某协商购买房屋事宜，原告交付被告贲某定金20 000元，贲某出具收条，内容为：“现收到高某买房款定金20 000元。房屋位于龙域嘉（家）苑B区 。如若买方反悔，卖方不予退还定金，卖方不卖则赔偿买方40 000元，房款总计540 000元，卖方包括过户。收款人：贲某 证明人姜某 梁某”。2013年8月25日，原告高某（乙方）与被告贲某（甲方）签订房屋买卖协议，内容为：“经甲乙双方协商，甲方自愿将鸡冠区龙域嘉（家）苑，面积96.63平方米楼房卖给乙方，现将有关事宜立协议如下：一、此楼房价格为伍拾肆万元整（540 000.00元），甲方包过户。二、此协议签订（定）之日起该房屋的所有费用如供热费、水费、电费、物业费、卫生费等由乙方承担，此楼所有过户费由乙方承担。三、此楼出售之前所发生的一切经济纠纷、法律纠纷由甲方承担，乙方不负任何责任。四、乙方在确认甲方手续无误，乙方将钱款全额交给甲方，甲方提供一切手续协助乙方办理过户事宜。五、此楼房为私有财产，无经济纠纷。六、此协议一式两份，自签订（定）之日起立即生效，双方不得反悔，否则双倍赔偿购房款并承担全部经济损失。”签订房屋买卖协议当日，原告高某给付被告贲某购房款400 000元，被告贲某将其与开发商签订的房屋买卖合同、房屋钥匙及交款收据复印件交给高某。因该房屋是被告梁某联系原、被告进行的交易，被告贲某未协助原告办理房屋变更手续,原告找到被告梁某，被告梁某于2013年10月28日为原告出具担保书，表示如贲某在此后三日内不能配合高某办理该房屋变手续，高某要求解除《房屋买卖协议》，担保人愿替贲某返还其已收取高某的定金2万元、40万元预交购房款和2 283.12元供热费用，合计422 283.12元。因被告贲某一直未配合原告办理房屋变更手续事宜，原告因此以贲某和梁某为被告诉至法院。

    二、关于原、被告双方签订的房屋买卖合同的效力认定，本案在审理期间存在两种不同意见。

    第一种意见认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同无效。理由是被告贲某购买龙域嘉苑B区房屋后，在未取得产权证照的情况下将房屋出卖给原告高某，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，且至诉讼时，被告贲某仍未取得产权证照，致该房屋所有权无法转移至原告高某名下。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“ 有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。原、被告双方签订的合同符合上述第（五）项之规定，该合同属于无效合同。

    第二种意见认为原、被告双方签订的房屋买卖合同有效。被告贲某虽未取得房屋产权证照，但合同是双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规效力性强制性规定，应为有效合同。

    笔者同意第二种意见：一、原、被告双方合同的签订具有真实性，原告购买房屋时，被告并未隐瞒未取得产权证照的事实，合同是在双方当事人自愿的基础上签订，系双方当事人的真实意思表示；二、合同未违反法律效力性强制性规定，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”原、被告签订的合同虽违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，但该合同的继续履行并不侵害国家或社会公共利益，只是伤害当事人利益，因此该合同并未违反法律、行政法规效力性强制性规定，不应因此认定为合同无效；三、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”被告贲某购买龙域嘉苑B区房屋后，虽是在未取得产权证照的情况下与原告签订房屋买卖合同,至该房屋所有权不能转移至原告高某名下,但根据上述司法解释，如高某主张合同无效，法院不予支持。购买房屋一方可根据司法解释的规定要求解除合同，故原告高某要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。