[基本案情]

    2008年，某房地产公司将诉争房屋出卖给丁某，因诉争房屋未通水、通电等原因，2010年房地产公司、丁某和王某达成三方协议，约定丁某退还诉争房屋，房地产公司将房屋交付给被告王某，同时王某支付丁某房屋款40万元。协议签订后，被告王某即入住诉争房屋。

    2009年，某房地产开发公司因拖欠原告某物资公司货款，被法院强制执行，双方达成执行和解，某房地产开发公司又将诉争房屋转让给了某物资公司。2012年，原告某物资公司领取了房屋权属证书。

后原告准备入住该房时，却发现被告王某居住在房屋内。原告某物资公司要求被告王某迁让，但被告王某以该房屋系其向房地产公司购买所得为由，拒不迁让，为此原告某物资公司诉至法院。

    [意见分岐]

    一种意见认为，本案是房屋迁让纠纷，迁让的前提是房屋可能性明确。本案中原告提供了诉争房屋的所有权证，本院应对该证据合法性进行审查。房地产公司对诉争房屋进行了数次处分，对于这数次处分行为的效力问题，属于房屋确权过程中的内容，且涉及案外人，不属本案处理范围，故本案不作处理。被告王某依据三方协议占有使用了诉争房屋，该三方协议足以引起法院对诉争房屋所有权归属产生合理怀疑。因诉争房屋的实体权属存在争议，故原告的诉讼请求因依据不足不予支持。驳回原告诉讼请求。

    第二种意见认为，按照我国法律规定，对房屋所有权实行产权登记制度。本案诉争房屋，是由物资公司通过规定，对房屋所有权实行产权登记制度。本案诉争房屋，是由物资公司通过法院执行程序转让给原告，原告现已依法取得了房地产管理部门核发的产权证，应当确认诉争房屋归其所有。被告王某根据其与房地产公司及丁某订立的三方协议认为房屋属其所有，要依法向房地产公司主张违约责任，向其追索赔偿损失。现原告持有的产权证未被依法撤销前，原告要求被告迁让是符合法律规定的。据此，判决被告于本判决生效之日起30日内迁出诉争房屋。

    [案件评析]

    处理本案的关键是，正确认识物权的优先效力问题，具体针对本案，就是弄清楚物权与债权谁优先的问题。

    物权的优先效力，是指同一物之存在数个互相冲突的权利时，效力较强的权利排斥效力较弱的权利而率先实现。这种优先效力表现在两个方面：一为物权对于债权的优先效力，二为物权相互间的优先效力。

    本案中，尽管诉争房屋经过了数次处分，即房地产公司将房出卖给丁某，又经过三方协议出卖给王某，且王某也向丁某支付了价款，但这些处分均中是产生一种债权，该房屋的物权并没发生变动。当房地产公司与物资公司未办理房屋产权转移手续前，他们之间产生的也只是债权而非物权。当物资公司办理产权转移手续，完成了房屋产权的登记后，该房屋的所有权就发生了转移，即从房地产公司转移到了物资公司。原告物资公司领取了诉争房屋的产权证后，它就享有了对该房屋的所有权，该所有权可以对抗与之矛盾的债。同时，我国《物权法》第9条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这也直接规定了我国对房屋实行产权登记制度，确定房屋权属，应以房地产管理部门核发的产权证为准。

    本案中，尽管在房屋的物权变动以前另存在着三方协议，且王某已经支付了价款，但这些债权行为均不能对抗此物权行为，被告王某以其和房地产公司等签订的三方协议来对抗原告取得的物权，这肯定得不到支持。案中，被告王某只能依法向房地产公司主张违约责任，向其追索赔偿损失。