[简要案情]
被告李某、赫某、李某某分别在鸡冠区某花园拥有24号楼3号、4号、5号门市房。2010年10月李某委托被告王某代为办理3号门市房出租、定价、收取定金等一切相关事宜。同时赫某、李某某亦分别将所有的4号、5号门市房出租、定价、收取定金等一切相关事宜委托赫某办理。原告张某在与被告多次协商后,商定租用3号、4号、5号门市房从事餐饮业、租赁期限五年,租金每年每户11万元,并约定2010年10月23日交付3户门市房租赁定金5万元。10月23日因赫某有事,委托被告王某代收4号、5号房屋定金。被告王某收取了原告交付的3号、4号、5号门市房租赁定金5万元,并出具收条,内容为“收房屋租赁定金伍万元整,房屋坐落于某花园24号楼3号门市、4号门市、5号门市”。24日原告、被告在签订房屋租赁协议时就土地使用费、租赁税费的承担,租赁期满后装修装饰添附物的补偿等事宜未能达成一致意见,协议未签成。原告认为,在双方未对房屋租赁事宜完全达成一致协议的情况下,被告收取原告的定金是错误的,且被告不能提供适合餐饮服务经营的条件,构成违约,现要求被告返还房屋租赁定金5万元。庭审中四被告称双方对租赁物、租赁期限、租赁用途、租金已达成一致意见,约定被告只收取租金,其它费用一概不承担后原告交付的定金,应视为房屋租赁合同已成立并生效,原告无权要求返还定金。
[裁判]
法院认为,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条明确规定:“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金”。本案原告在承租房屋时,已对房屋现状进行查看,在接受房屋实际状况及约定租赁期限、租赁用途、租金的情况下支付的定金,定金合同已成立并生效。现原告以房屋设施不附合经营餐饮条件,设施维修责任、房屋装修及相关费用承担未达成协议为由拒绝签订租赁合同,违反了诚实信用原则。依据定金罚则,无权要求退还定金,故原告的诉讼请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条,《中华人民共和国担保法》第九十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十五条之规定,判决如下:
驳回原告要求被告李某、赫某、李某某、王某返还房屋租赁定金5万元的诉讼请求。
原告不服,向鸡西市中级人民法院提起上诉。经鸡西市中级人民法院调解,最终达成协议:被告李某、赫某、李某某返还原告3万元定金。
[解析]
一、定金的种类及罚责
定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。依据《中华人民共和国担保法》和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》(以下简称《解释》)相关规定,定金可分为订约定金、成约定金、违约定金和解约定金。立约定金:依据《解释》第一百一十五条规定,立约定金是为了保证正式订立合同而交付的定金。这种定金是为保证正式订立合同,在合同订立前由一方向另一方交付定金。给付定金的一方如不订立正式合同,则失去给付的定金,收受定金的一方如不订立正式合同,则应加倍返还定金。其罚责是以当事人违背承诺,拒绝订立合同为处罚要件。成约定金:《解释》第一百一十六条规定,是以其交付为合同成立或生效的要件。因定金的交付,合同才成立或生效;若不交付定金,则合同不成立或不生效。违约定金:《中华人民共和国担保法》第八十九条,《解释》第一百二十条、第一百二十二条规定,违约定金是以违约赔偿为目的的定金。交付定金后,如交付的一方不履行合同,则收受定金的一方得没收定金而不给予返还;而收受定金的一方不履行合同时应加倍返还定金。这种定金的作用类似于违约金。其罚责是以当事人违约,致使合同目的不能实现为处罚要件。解约定金,《解释》第一百一十七条规定,解约定金是当事人一方保留解除合同权利的代价。交付定金的一方可以丧失定金为代价而解除合同;收受定金的一方亦得以双倍返还定金为代价而解除合同。也就是说,若交付定金的一方解除合同,则丧失定金;若收受定金的一方解除合同,则应双倍返还定金。其罚责是以一方当事人解除合同为处罚要件。
笔者认为本案定金是双方当事人在订立合同前,为保证正式签订合同而约定的定金,其目的在于确保当事人能够最终订立合同,故属立约定金。如无《解释》第一百二十二条规定不可抗力、意外事件及第三人过错致使主合同不能履行的情形,其罚责应适用《解释》第一百一十五条规定“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。”
二、定金与订金的区别
“定金”是指当事人约定由一方向对方给付的,作为债权担保的一定数额的货币,它属于一种法律上的担保方式,目的在于促使当事人订立合同和履行义务。签合同时,对定金必需以书面形式进行约定,同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务,无权要求另一方返还定金;接受定金的一方如果不履行债务,需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后,依照约定,定金应抵作价款或者收回。而“订金”目前我国法律没有明确规定,它不具备定金所具有的担保性质,可视为“预付款”,当合同不能履行时,除不可抗力外,应根据双方当事人的过错承担违约责任。
三、本案原告主张的定金应否返还
一种观点认为合同基本条款和主要条款不仅包括租赁物、租赁期限、租赁用途、租金,还应包括房屋设施维修责任、房屋装修的约定及相关费用承担等;被告在双方未就合同基本条款和主要条款达成一致意见的情况下,收取定金属不当得利,应双倍返还。
第二种观点认为原、被告就租赁事宜达成初步意向后,被告收取的租房定金,系订约定金,租赁合同此时尚未成立。在具体协商中,双方对合同的主要条款,即房屋设施维修责任、房屋装修的约定及相关费用承担等问题无法达成一致,属于不可归责于双方的事由。对于合同不能订立,双方均无过错,适用定金罚则条件不成就,属于不可归责于双方的事由。原告诉讼请求成立,被告应返还定金5万元。
第三种观点则认为双方合意的内容仅需有初步意向即可,不需要对合同主要条款进行规定,这些是合同的正式条款的内容,不在立约定金担保范围。
笔者赞同第三种意见,认为当事人之间的合意应从宽把握为宜,因为立约定金担保的关键是将来某个时候签订合同的行为,而不是担保合同的必备内容,不能仅因未对合同主要条款进行约定而认定该定金合同无效。且依据《合同法》第十条规定当事人订立合同的形式可书面、口头和其他形式。本案双方当事人对租赁物、租赁期限、租赁用途、租金已达成口头意向并交了定金,可以认为民事法律关系已经成立。现原告以房屋设施不附合经营餐饮条件,设施维修责任、房屋装修及相关费用承担未达成协议为由拒绝签订租赁合同,违反了诚实信用原则。且无《解释》第一百二十二条规定不可抗力、意外事件及第三人过错致使主合同不能履行的,不适用定金罚则的情形。基于此,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定原告无权要求返还定金。