“登记作为不动产物权变动的公示方法而具有强大的公信力，是以国家公权力的介入和保障为基础的。不动产涉及国计民生的重要权利，法律无不要求国家出面承担登记的责任，以国家的信誉和国家行为的严肃性作为保障，使得不动产登记具有取得社会的一体信服的法律效力，及登记的国家公信力。”①但由于多方面的原因，这种公信力也屡受司法权的审视，不服房屋行政登记行政诉讼逐年递增。许多有识之士对审理中遇到的热点、难点也竞相献策。笔者在此仅从近年来审理此类案件的所感所想入手，谈个人粗浅见解，不足之处，敬请指正。
    一、审判中发现的问题
    1、原告主体资格较难把握。随着行政审判工作力度的加大，依法保护行政诉讼权，逐步拓宽行政诉讼受案范围已成为趋势。但如何把握好“度”，一直是争议的热点。特别是房屋行政登记案件关呼民生，一些多年前因房屋开发管理不善留下的隐患开始“浮出水面”，起诉人是否具备行政诉讼原告主体资格不易审查，争议很大。
    2、因登记性质和审查对象把握不准造成错案。无论是以往的《城市房屋权属登记办法》，还是现行的《房屋登记办法》，对房屋登记的种类及特点均作了明确的规定。但由于行政管理机关或审判人员对规定理解的偏颇，很多案件在审理中，对一些易混淆的登记类型定性错误，从而导致错审错判。
    3、对登记行为司法审查的深度一直是悬而未决的难点。目前对房屋行政登记如何进行司法审查标准有三，一是形式审查，即审查申请人提供的登记材料是否具备、齐全；二是实质审查，即除形式审查外，还要审查申请人提供材料的真实性、合法性、有效性；三是全面审查，即按照法律法规对各类房地产登记行为审查的法律要件的规定，根据登记机构的职权范围，作全面审查。因观点不一，造成审判结果各异。因此，审判实践急需相关立法或解释的出台。
    4、新旧法衔接带来的判决问题。《物权法》颁布后，随之出台的《房屋登记办法》规定，房屋登记行为的完成是由两部分组成的，即包括房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记薄和根据房屋登记薄的记载缮写并发放房屋权属证书（或登记证明）。同时规定，房屋登记薄是房屋权利归属和内容的根据，权属证书是权利人享有房屋权利的证明。而之前的《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法》中并没有提到“登记薄”的字样，也没有赋予“登记薄”不动产物权根据的功能。因此，在以往的判项中表述为“撤销、维持”被告颁发的房屋××权证书。而如今，《物权法》规定登记薄的效力优于权属证书的效力。因此，《物权法》实施后此类案件的判决表述问题，就成为争议的焦点。
    二、解决问题的对策
    1、依法保护诉权，扼制恶意诉讼。“包括所有权、抵押权在内的不动产物权的变动都有相应的行政机关登记的行政确认程序。”②对该行政确认程序是否享有行政诉讼权，一直歧义不断，其中以与具体行政行为相对人具有债权债务关系的公民、法人或其他组织是否享有行政诉权争议最甚。如某开发公司将其开发在建的某楼房一户卖于李某，李某办理了房屋登记，后又抵押给银行，并办理了抵押登记。但该房未交付给李某。建成后，开发公司又与赵某签订买卖合同，将该房卖给赵某，并将房屋交付给赵某使用。当赵某申请房屋登记时，才知道一房多卖并李某先于他登记的事实。赵某遂诉至法院，要求撤销为李某颁发的房屋所有权证。审理中，就赵某是否享有原告主体资格，审判人员产生争议。一种观点认为，赵某是否具备原告主体资格取决于其是否享有合法的债权。而合法有效债权的确认应通过民事诉讼途径解决，行政诉讼中无法直接认定。而另一种观点则认为，赵某是否具备原告主体资格，此时不能单纯考虑其债权的合法性问题，还应看到本案的事实是赵某实际占有并使用该房屋。符合《行政诉讼法》关于原告主体资格的规定条件。笔者认为，确定是否具有“合法权益”应由法定的部门通过法定的程序确认。就本案而言，第一种观点是正确的。从分析目前此类案件原告的心理来看，有相当比重的起诉人为认为民事诉讼成本高、败诉风险大而转走行政诉讼程序。如果此时为他们敞开行政诉讼之门，不但民事诉讼、行政诉讼各自的权威性、公正性、独立性会受到质疑，而且势必会损害相对人或抵押权人的利益。同时，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”
    2、确定行为性质和审查目标是裁判的关键。实践中，房屋行政登记性质确定错误主要发生在变更登记与转移登记认定上。从《房屋登记办法》第三十二条转移登记和第三十六条变更登记的规定中可以看出二者的区别，即转移登记是以改变房屋所有权人为前提的；而变更登记则是所有权人不变,只是房屋所在街道、门牌编号及面积等发生变化而需要变更原有登记内容的情形。另外，在审判中还遇到一起初始登记与转移登记定性产生的困惑。某开发公司建成一综合楼后，未进行初始登记备案既对外销售，王某购得一户，并办理了房屋登记，后该房屋登记行为被诉至法院。法院对房屋登记的性质产生争议。出现初始登记和转移登记两种不同观点；笔者认为应为转移登记。初始登记是指因合法建造房屋而申请房屋所有权登记，并被准予登记的行为。本案的合法建设者是开发公司而不是王某。另外，如果将王某申请的登记定性为初始登记，势必会使司法审查陷入困境。因为，初始登记与转移登记所需提交的材料完全不同，初始登记要求提交的材料中包括有建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明等，而这些证明材料只有建设者才会取得，王某是无法提交上述材料的。再者，不能因为开发公司逃避初始登记，就扭曲了王某与开发公司之间转移房屋所有权的事实。
    3、审查的深度应依法定职责而定。登记审查制度是整个不动产登记制度的核心内容之一。采用不同的登记审查标准，对登记的公信力、登记的效率和质量以及登记错误的责任承担有重要的影响。基于对不动产登记的公信力的维护和保护交易安全的目的，建立较严格的审查模式，虽然符合我国的实际需要。但由于目前未建立起与之相配套的制度，完全落实审查工作似乎并不现实。且物权设立、变更、转让和消灭的背后所隐藏的不愿示人的问题，并不是通过法定审查职责所能揭示的。因此，笔者认为，实践中将应通过民事诉讼等程序才能确认的事实强加由负责房屋行政登记的部门或机构审查清楚的观点是错误的。
    4、从保护交易安全原则出发，完善判决内容。有人认为，新法不具有溯及力，对于以前发生的房屋行政登记行为，应按照原有的法律、法规审理并判决，在判决时只需对颁发的权属证书进行表述即可，无需提及登记薄问题。而笔者认为，在法的适用中有一项原则是旧法没有明确规定，而新法中有新规定，且新的规定有利于保护当事人的合法权益、维护公平正义的，可以适用新法的规定。《物权法》中对登记薄的功能作出了明确的规定，是基本物权公示原则而制定的，它具有“统一性、官方性、持久性、公开性”的特征③。因此，在判决时不仅要将颁发权属证书表述进去，同时应将与权属证书密不可分的房屋登记行为的另一部分即登记薄记载内容也要表述在判项中，以实现对被诉房屋行政登记行为的完整表述。
    注：①出自王达《房屋所有权、抵押权登记行政诉讼理论与实务》第190页。
        ②出自王达《房屋所有权、抵押权登记行政诉讼理论与实务》第147页。
        ③出自人民法院出版社出版的《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》第94页。