[案情]
　　原告曲某与第三人吕某于1986年登记结婚。2002年5月30日，经第三人吕某申请，被告某行政机关将坐落于鸡西市鸡冠区某委4组、面积为44平方米砖木结构住宅平房一户（以下简称争议房屋）登记为大吕所有。2009年1月9日，段某以第三人小吕（系大吕的弟弟）代理人的名义，与大吕签订了房屋买卖协议，大吕将争议房屋以3万元的价格卖给小吕。2009年1月12日，小吕办理了委托段某办理购房事宜的公证。2009年1月19日段某以小吕代理人的身份向被告某行政机关申请办理某行政机关登记。被告经审查，于当日办理了转移登记，将争议房屋登记为小吕所有，同时颁发了房屋所有权证。后原告曲某在与大吕离婚诉讼中发现该房屋所有权已转移归小吕所有。遂以争议房屋系其与大吕于1993年夫妻存续期间共同购买，大吕在未经原告同意的情况下，与其弟小吕恶意串通，私自转移共有财产，而被告在办理某行政机关登记时未尽审查义务，侵害原告的合法共有权为由，诉讼至法院，请求法院判决撤销某行政机关登记。
　　[裁判]
　　审理中，被告提出争议房屋初始登记时为大吕所有，原告认为属夫妻共有，但并未申请办理共有房屋登记。在办理转移登记中，被告已尽审查义务，对大吕与小吕之间的买卖行为进行了审查，确系二人自愿行为。争议房屋是否为共有及大吕和小吕是否存在恶意串通行为，不是被告在行政登记中能审查出的问题，这需要原告通过民事确权及侵权之诉来加以解决。如果经法院判决确认大吕与小吕的买卖行为无效，被告会依法撤销被诉转移登记行为。原告在庭审中也承认，在办理房屋初始登记时未办理共有登记，自己有责任，才会导致后续行为的发生。同时也接受被告的意见，通过民事诉讼确认其共同权及买卖行为无效，以解决该起纷争。被告为确保该起纷争的最终解决，建议原告在提起民事诉讼的同时向被告提出异议登记，以确保自身权益不再继续遭受其他侵害。原告接受该建议，并申请撤回该起行政诉讼。法院经审查，认为符合法律规定，裁定准许原告撤回起诉。
　　[评析]
　　关于本案的审理方向有两种意见：一种意见认为，该纠纷可以直接通过行政诉讼解决。理由：原告提供的结婚证和被告为第三人大吕办理的房屋所有权证显示，访争议房屋是在曲某与大吕婚姻存续期间登记为大吕所有，足以证明为夫妻共有财产。《中华人民共和国物权法》第十二条规定：“登记机构应当履行下列职责：（二）就有关登记事项询问申请人……申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”《房屋登记办法》第十八条规定：“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。”从上述规定可以看出，被告于2009年1月19日办理某行政机关登记时，应对该争议房屋是否为大吕个人所有，还是夫妻共有，进行实质性审查，即要进行必要的调查询问。而被告却未履行法定审查职责，在未征求原告意见的情况下，将争议房屋转移归小吕所有，侵犯了原告的合法权益，因此应直接判决撤销被诉转移登记行为。另一种意见认为，该纠纷的解决应选择“先民事后行政”的方式。在办理被诉转移登记之前，该争议房屋登记为大吕个人所有，如果原告认为属其与大吕共同共有，及大吕与小吕的买卖合同存在欺诈，应属无效行为，属于民事法律关系，应先行通过民事诉讼程序确认，原告选择民事诉讼途径解决是正确的。
　　笔者同意第二种观点。理由如下：《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”本案原告是以争议房屋为夫妻共有，而大吕在与原告发生婚姻矛盾期间，为达到转移财产的目的，与其弟小吕恶意串通，两人签订的房屋买卖无效，被告未对无效合同进行严格审查为由，向法院提起行政诉讼。因此，根据最高人民法院上述司法解释的规定，原告对买卖、共有等民事法律关系产生的纠纷，应采取“先民事后行政”的处理原则，原告先行通过民事诉讼解决的选择是正确的。关于本案被告在办理转移登记时是否履行了法定的实质性审查问题，笔者认为，就本案而言，小吕申请办理的转移登记，其基础是大吕与小吕的房屋买卖合同。因此，被告在审查时，一是应查验权属证明和其他必要性材料。就本案而言，转移登记之前，该争议房屋是经被告登记归大吕所有的，有大吕的房屋所有权证足以证实。《中华人民共和国物权法》第十六条第一款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”在被告查验申请人提交的大吕所有的房屋所有权证和该房屋登记簿一致，即均显示房屋为大吕所有的情况下，再苛求被告去调查该房屋是否存在其他共有等情况，显然违背立法的宗旨。且从现实而言，被告也不可能完成这样的调查内容。二是被告要对大吕与小吕之间的买卖行为的真实性进行必要的审查，如果经询问大吕与小吕的买卖行为真实存在，就应视为被告的审查职责已全面履行。至于二人是否存在恶意串通，同样不能苛求被告通过调查询问来查明。因为发生本起案件的根源，在于如果属夫妻共有，在办理登记时，原告应与大吕一同办理房屋共有登记，没有办理共有登记，责任在原告。目前，原告弥补这一过错的唯一办法就是通过民事诉讼确认她的共有权，进而确认大吕与小吕的房屋买卖合同无效。而且，被告也明确表示，原告可以申请办理异议登记，等民事胜诉后，原告提交民事判决文书可以申请被告办理撤销登记。综上，笔者认为，本案原告申请撤回行政诉讼转而提起民事诉讼，法院裁定准许是正确的。