【基本案情】

     2013年8月18日，高某与贲某协商购买房屋事宜，高某交付贲某定金2万元，贲某出具收条，内容为：“现收到高某买房款定金2万元。房屋位于龙域嘉（家）苑B区。如若买方反悔，卖方不予退还定金，卖方不卖则赔偿买方4万元，房款总计54万元，卖方包括过户。收款人：贲某 证明人姜某 梁某”。2013年8月25日，高某（乙方）与贲某（甲方）签订房屋买卖协议。签订房屋买卖协议当日，高某给付贲某购房款40万元，贲某将其与开发商签订的房屋买卖合同、房屋钥匙及交款收据复印件交给高某。因该房屋是梁某联系高某、贲某进行的交易，贲某未协助高某办理房屋变更手续,高某找到梁某。梁某于2013年10月28日为高某出具担保书，表示如贲某在此后三日内不能配合高某办理该房屋变手续，高某要求解除《房屋买卖协议》，担保人愿替贲某返还其已收取高某的定金2万元、40万元预交购房款和2283.12元供热费用，合计422283.12元。因贲某一直未配合高某办理房屋变更手续事宜，且至诉讼时贲某仍未取得产权证照，高某因此以贲某和梁某为被告诉至法院，要求解除房屋买卖协议。

　　【意见分歧】

　　该案在审理过程中对原、被告双方签订的房屋买卖合同的效力认定有以下两种不同的处理意见：

     第一种意见认为：原、被告双方签订的房屋买卖合同无效。理由是被告贲某购买龙域嘉苑B区房屋后，在未取得产权证照的情况下将房屋出卖给原告高某，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，且至诉讼时，被告贲某仍未取得产权证照，致该房屋所有权无法转移至原告高某名下。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“ 有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。原、被告双方签订的合同符合上述第（五）项之规定，该合同属于无效合同。

     第二种意见认为：原、被告双方签订的房屋买卖合同有效。被告贲某虽未取得房屋产权证照，但合同是双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规效力性强制性规定，应为有效合同。

     【案件评析】

     笔者同意第二种意见。具体理由如下：

     第一、原、被告双方合同的签订具有真实性。原告购买房屋时，被告并未隐瞒未取得产权证照的事实，合同是在双方当事人自愿的基础上签订，系双方当事人的真实意思表示。

     第二、合同未违反法律效力性强制性规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”原、被告签订的合同虽违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，但该合同的继续履行并不侵害国家或社会公共利益，只是伤害当事人利益，因此该合同并未违反法律、行政法规效力性强制性规定，不应因此认定为合同无效。

     第三、司法解释关于房屋买卖合同解除的规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”被告贲某购买龙域嘉苑B区房屋后，虽是在未取得产权证照的情况下与原告签订房屋买卖合同,至该房屋所有权不能转移至原告高某名下,但根据上述司法解释，如高某主张合同无效，法院不予支持。购买房屋一方可根据司法解释的规定要求解除合同。

　　综上所述，原、被告的房屋买卖合同真实有效，因此对于原告高某要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。