实践中，相当多的小产权房买受人充满疑惑，作为在农民集体所有的土地上建盖的房屋，买受人购买小产权房后是否能进行房屋权属登记，如何判断市场中销售的房屋是否属于小产权房呢？从法律角度上讲，判断在农村集体土地上建盖的房屋是否属于小产权房，应注意如下几个法律特征：

   （1）小产权房是利用农村集体所有的土地建设的住宅其用地类型可能是宅基地，也可能是集体建设用地甚至是农用地。但是，不论何种类型的集体土地，相同点是小产权房屋的开发建设用地是属于农村集体经济组织所有的土地，相关土地没有依法办理国有建设用地的征收手续，没有向国家缴纳各项税费。

   （2）小产权房的开发建设程序违法。根据现行法律、行政法规规定，开发建设和出售商品房，必须“五证”齐全。小产权房的开发建设单位未取得合法的土地使用证，未办理且事实上也无法办理规建设规划许可证等相关手续，未按规定上缴国家土地出让金和各项税费，其开发建设房屋的程序不符合法律、法规规定。

   （3）小产权房不能办理房屋权属登记。房屋所有权，一般称为产权或者房屋产权，是指房屋所有权人依法对自己的房屋，享有占用、使用、收益和处分的权利。且根据《物权法》第9条第一款：“不懂产权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”即房屋产权必须依法进行登记方能发生效力。

　　上述三项是小产权房最为典型的法律特征。实践中界定相关房屋是否属于小产权房，在房屋买卖行为发生后是否能取得法律保护，均依赖与对上诉法律特征的判断。当然，如果确定有必要，还可以结合房屋建设是否办理了立项规划手续、开发商是否具有房地产开发资质等情况对相关纠纷进行判断和处理。

　　作为一种特殊的住宅房屋类型，小产权房受到各方高度关注是以2007年6月18日建设部发布《关于购买新建商品房的风险提示》为标志的。实际上，小产权房存在的历史已经有十余年，只是由于2007年全国各地特别是大中型城市商品房的价格飙升，才引发了小产权房建设、销售以及处置的高潮。但是，国家现行政策对与小产权房交易，一直是持禁止的态度。

　　2007年6月18日，建设部发布《关于购买新建商品房的风险提示》，明确指出“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋”。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以为成员销售。

　　2007年12月30日，国务院发布《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号），进一步强调：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不的超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租房后，再申请宅基地的，不予批准。”“严格控制农民集体所有建设用地使用权流转范围。农民集体所有的土地使用权不得转让、转让或者出租用于非农业建设。符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业发生破产、兼并等情形时，所涉及的农民集体所有建设用地使用权方可依法转移。其他农民集体所有建设用地使用权流转，必须是符合规划、依法取得的建设用地，并不得用于商品住在开发。”

　　2007年12月31日，中共中央、国务院联合发布中共中央国务院《关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展增守的若干意见》（中发[2008]1号）,再次重申“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”。

　　归纳上述政策，我们可以发现现行国家政策对于小产权房交易态度，一是坚决贯彻执行有效的法律规定，不允许突破法律的限制：二是在归纳法律规定与各项政策基础上，对于小产权房的交易持禁止的态度。