[基本案情]

　　2008年6月1日，赵某与钱某双方签订房屋买卖协议，双方约定赵某将其所有的一户房屋出售给钱某，价款30万元。钱某全额支付房款后，赵某交付了房屋，但未办理房屋过户手续。2008年12月1日，钱某欲办理房屋过户手续，却发现房屋现产权人为李某而非卖房人赵某，无法办理房屋过户手续。经查得知，赵某将房屋交给钱某后，于2008年8月1日将房屋再次出售给李某，李某业已交付完毕房款，并且双方已办理房屋过户手续，房屋产权已转移至李某。双方协商未果，钱某遂将赵某起诉至法院，要求赵某协助办理房屋过户手续。

　　[法院审理及判决]

　　法院经审理认为，不定产所有权归属，以房屋登记机关不动产权属证书登记为准。本案中，赵某与钱某签订的房屋买卖协议，是双方真实意思表示，该协议已依法成立并生效，但双方并未办理房屋过户手续，因此不产生物权效力，房屋产权并未发生转移。现赵某再次将房屋售给李某，双方同样签有协议，并且已办理完毕房屋过户手续，房屋的所有权人已转移至李某。故钱某已不能要求非权利人赵某协助其办理房屋过户手续。因此，法院驳回了钱某的诉讼请求。

　　[法理评析]

　　案例中反映的问题即为生活实践当中经常发生的一房二卖甚至一房多卖的问题。此类纠纷的发生，原因有多种，但最主要的还是卖房人利益驱使而不惜违反约定。此时，买房人自然可以向卖房人追究违约责任，但买房目的却无法实现而因此受到损害。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。所谓登记，在实际履行当中就是当事双方办理房屋过户手续。第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。从而明确了我国不动产物权的变动实行的是登记主义，即合同加登记是不动产物权设立、变更、转让和消灭的必备条件，二者缺一不可。

　　[法律保障]

　　购买房屋后及时办理过户手续对于买房者来说是避免产生纠纷的行之有效的解决方法。但是在实际当中，的确存在一些购买房屋后无法办理过户手续的特殊情况，比如说因新建、继承等原因，卖房时未取得房照的，还有单位所属小产权房等情况，这些都是法院在审理类似纠纷时经常发现的情况。那么在这种情况下是否就无法保护买房者的利益不受损失了呢。对此，我国亦有相关法律规定来保护买房者的合法利益。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

　　[注意事项]

　　可见，预告登记可充分保障买房者的合法利益，帮助买房人实现买房目的。但是需要说明的是，预告登记是有条件约束的，并不是说买房之后只要进行预告登记就可确保会获得房屋所有权、永久限制房主进行二次售房，对此物权法第二十条另有规定：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

　　举案例说明：甲向开发商乙购买商品房一套，支付部分价金，为防止开发商再转卖该房屋，1月1日甲办理了预告登记。3月1日房屋建成可以办理房产证，但甲由于工作繁忙一直无暇去房产部门办理登记手续。8月1日，乙开发商又将该房屋出售给不知情的丙，并办理了房产登记，丙随即入住。案例中，甲能够进行不动产登记之日为3月1日，至8月1日已满5个月，超过了法律所规定的预告登记的保护期限3个月。因此，该预告登记自7月1日起已失效，丙会因与甲签订的合同及登记产权而取得该房屋的所有权。

　　因此，即使进行了预告登记，也要及早办理房屋过户手续，这样才可以说真正实现了买房者的利益需要。超过3个月的保护期，预告登记自行失效，不动产物权的设立等处分行为会发生相应的效力。