在近期的商品房买卖活动中，由于房价的持续攀升，加之有的开发商或其他出卖人缺乏诚信，在利益的趋使下，一房二卖的现象时而出现。法院在审理此类案件时，如何适用优先保护问题的法律规定，涉及到交易活动的公平公正，本文就关于不动产合法占有应否具有对抗第三人的法律效力的问题提出如下探讨意见。

　　首先，让我们分析一起一房二卖的案例。2006年刘某与某房地产开发商签订了一份商品房买卖合同，刘某以每平方米1700元的价格购买了一套120平方米的住房，并在合同签订之日交清了全部购房款。2007年开发商将房屋交付给刘某，刘某自此搬入该房屋居住。但开发商一直没有给付刘某办理房屋证照的相关手续。2011年开发商以每平方米5000的价格将刘某购买的房屋又卖给了孙某，并协助孙某办理了房屋产权证。孙某持房屋产权证要求刘某搬出居住了5年之久的房屋。双方发生了激烈的争执，孙某向法院起诉，要求刘某交付该争议房屋。

　　该案按照《物权法》关于不动产登记具有对抗第三人的效力的规定，法院应当保护已取得房屋产权证书的孙某，但如果这样判决显然有失公平。因此，在审理本案中，不能单纯以是否取得房屋产权证照为判决依据，应考虑到以下几点。

　　首先应审查刘某和孙某谁取得该房屋的行为具有合法性。刘某虽未取得产权证照，但其已实际履行了合同义务，未取得产权证照是由开发商的违约造成的，可以认定刘某在这一交易活动中并无过错，而是受害者。从孙某取得该房屋的情节看，开发商的恶意显而易见，孙某是否存在恶意也无法排除。因为孙某在购买此房时，刘某已经早已成为了该房的主人，按照常理，孙某在购房时必然要查看房屋的现状，如果不是与开发商恶意串通，在该房有人居住的情况下，肯定要把情况弄清楚，不会冒然购买。所以，孙某对该房屋不能属于善意取得，其买卖行为不应受到法律保护。

　　从风险应当与权利及其收益紧密相连的法律规则看，“法释【2003】7号”?第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。?房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”这说明，在房屋买卖中，不动产只要转移占有，不动产毁损、灭失的风险就由占有人承担。按照这一规定，如果本案中争议的房屋在孙某办理房屋产权证之后毁损、灭失，也就是说该房屋在刘某占有、孙某取得产权证的期间，房屋自然毁损、灭失的风险就应当由刘某承担，如果房屋不发生毁损、灭失，刘某对该房屋就没有所有权，这显然违背了一般的法理。

　　就开发商的过错责任而言，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第八条规定“商品房买卖合同签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”如果按照该规定判决刘某退房，由开发商赔偿刘某一倍的购房款，那么开发商仍然可以额外赚取一倍的购房款，从法律打击违约行为目的看，开发商应承担已付孙某购房款一倍的赔偿责任。

????从以上情形看，在审理一房二卖的案件中如何适用法律，应当根据案件的事实情节而定，属于此类案情的案件，不动产的转移占有应具有对抗第三人的法律效力