商品房预售许可是保护商品房交易双方合法权益的一道重要屏障，因此，依法履行好商品房预售许可的法定职责，关乎法治、关乎民生。无论是商品房预售许可行政主管部门，还是处理此类纠纷的人民法院，只有准确把握立法目的，严格审查许可标准，才能依法有效化解矛盾，维护法律尊严。

　　2012年7月3日原告某房地产置业有限公司与一农村信用联社营业部签订借款合同，约定向该农村信用联社营业部借款    70 000 000.00元，期限三年；同日，原告以自己开发的某项目土地使用权作为借款担保物，与农村信用联社营业部签订了抵押担保合同；后申请办理了土地使用权登记，取得了国有土地使用证，并办理了土地使用权抵押登记，取得了他项权证，其中标明土地抵押解除日期为2015年7月3日。2014年原告向被告市房产管理局申请并取得了开发项目部分楼房的商品房预售许可证。农村信用联社发现后，向被告发出《通知函》，以原告开发项目的国有土地已办理抵押登记为由，函告被告在未经农村信用联社同意的情况下，停止办理商品房预售许可。后原告于2014年12月份向被告提出其开发项目剩余商品房的预售许可申请，申请时提交了商品房预售许可申请表、营业执照、资质证书、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明、工程施工合同及施工进度说明、商品房预售方案、预测绘报告等材料。被告受理后，以土地使用权已抵押为由，作出不予行政许可决定，原告不服诉至法院。

　　【法官说法】

　　《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定："房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。"第二十四条规定："房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：（一）本条例第二十三条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；（二）营业执照和资质等级证书；（三）工程施工合同；（四）预售商品房分层平面图；（五）商品房预售方案。"原在申请行政许可时向被告提交了上述规定的材料，表面上看已符合了取得房屋预售许可的法定条件。但实际上并不完全符合。因为，从《商品房预售管理办法》第一条的规定来看，其立法目的是为了"加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，……"。因此，作为房屋预售行政许可的管理部门，被告在审查原告行政许可申请时，应对其提交的法定材料进行实质性审查。从原告提交的材料来看，其确实取得了土地使用权证书，但该国有土地使用权证书标明的土地使用权已抵押。《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（一）项之所以规定开发企业房地产开发企业预售商品房必须取得土地使用权证书，其目的是为了确保许可预售的商品房具备完整的土地使用权，以实现"维护商品房交易双方的合法权益"的立法目的。但本案原告申请预售许可房屋的土地使用权是处于抵押状态，说明土地使用权已受到限制，一但准予许可预售，那么购买该房屋的买受人将随时面临抵押权人为实现抵押权而依照《中华人民共和国物权法》第二百条的规定处分其买受房屋的风险，其合法权益势必受到损害。因此，被告作出不予许可决定是合法的，法院判决驳回原告的诉讼请求正确。