【基本案情】

　　2012年2月14日，悟空与八戒约定：悟空将位于北京市西城区南里1号的一栋房屋出售给八戒，房价220万元。八戒支付房屋价款后，悟空交付了房屋，但悟空和八戒没有办理产权移转登记手续。八戒接收房屋作了精致的装修，于2012年4月1日出租给唐生，租期为2年。2012年5月4日，悟空因病去世，全部遗产由其独子悟天继承。悟天于2012年12月31日将该房屋卖给白龙，并办理了所有权移转登记。

　　【意见分歧】

　　此案在审理过程中，对八戒、唐生的租赁合同纠纷以及八戒、悟空还有悟天和白龙房屋买卖合同纠纷的处理，有以下四种不同的观点：

　　第一种意见认为：八戒有权请求白龙返还房屋，唐生也有权请求白龙返还房屋。交付标的物是房屋买卖合同的有效要件。

　　第二种意见认为：悟天有权请求唐生返还房屋，白龙也有权请求八戒返还房屋。悟天须将所继承的房屋登记在自己的名下，才能将其所有权转移给白龙。

　　第三种意见认为：悟天有权请求八戒返还房屋，白龙也有权请求八戒返还房屋。房屋所有权转移自记载于不动产登记薄时发生效力。

　　第四种意见认为：白龙有权请求唐生返还房屋，白龙也有权请求八戒返还房屋。该房屋的利害关系人可以申请查询该房屋登记资料。

　　【案件评析】

　　笔者相对比较赞同第四种意见。具体分析如下：

　　首先，我们要弄清楚何为买卖不破租赁？所为买卖不破租赁是指买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。《合同法》第229条规定："租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力" 《民通意见》119条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效！从表面上看，第一种观点似乎是正确的，那么让我们分析一下不动产买卖的生效要件。

　　其次，我们要弄清楚不动产买卖合同生效要件。《物权法》第28条规定："因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。"《物权法》第31条规定："依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。由此可见，交付标的物是不动产的有效要件是不正确的，所以第一种意见显而易见是错误的。

　　再次，我们要弄清楚悟天是否取得悟空卖给八戒的房产的继承权。房产继承是指按照《继承法》的规定，依照法定程序把被继承人遗留房屋所有权及其土地使用权转移归继承人所有的法律行为。房产继承，是所有权及使用权继受取得方式的一种。《物权法》第9条规定："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。"因此，房屋所有权转移自登记时发生效力。所以，悟天取得了爸爸悟空的继承权，合法的拥有该房屋的所有权。可见，第二种、第三种观点从表面上看也可能是正确的，不过别着急，下面我们来分析物权行为和债权行为效力。

　　最后，我们必须要弄清楚物权行为和债权行为的对抗效力。物权行为理论是大陆法系德国分支民法理论的基础，作为一种物权变动的理论基础，沿革罗马法并严格区分债权和物权的中国应否在物权法的制定中借鉴该制度。

　　物权行为，是指以物权的设立、移转、变更或消灭为目的的法律行为。由此可见，物权行为是法律行为的一种，而法律行为根据其法律效果可分为负担行为和处分行为。负担行为是以发生债权债务为其内容的法律行为，亦称债权行为或债务行为。处分行为是直接使某种权利发生、变更或消灭的法律行为。处分行为包括物权行为和准物权行为。负担行为与物权行为的关系，可分为三种：

　　一是仅存在负担行为而无处分行为。不以物权变动为目的的债权合同，如承揽合同、居间合同等。以物权变动为目的债权合同，在合同未履行的情况下，亦属此类。

　　二是仅存在处分行为而无负担行为。主要为不因债权合同而导致物权变动的情形，如物之所有权的抛弃。

　　三是负担行为与处分行为并存。如乙公司与丙公司签订办公楼买卖协议，该买卖协议即为负担行为，而双方所办理的产权转移登记即为处分行为。

　　债权行为是相对于物权行为而言的一种民事法律行为，是指以债之发生为内容、并以债权和债务的取得和负担为目的的民事法律行为。因此，债权行为从债务负担的角度可称为债务行为，或负担行为。债权行为有的为单独行为。

　　简单的说就是物权行为优于债务行为，物权行为和债权行为都具有抗辩性。所以白龙通过物权行为取得房屋所有权，而八戒通过债权行为取得抗辩权。我们透过现象看本质，剥丝抽茧，一层一层分析悟空、八戒、唐生、悟天、白龙的逻辑法律关系。悟天无权请求八戒返还房屋，因为八戒有债务行为的抗辩性，所以悟天也无权请求白龙返还房屋，因此第二种、第三种观点错误。

　　综上分析，第四种观点正确，也就是说此时买卖已破租赁，这是因为白龙通过物权行为取得所有权，其实可以简单的理解为买卖不破租赁是债权的物权化，虽然租赁权优于其他债权，类似于一种准物权，但它毕竟不是物权，遇到真正物权的时候，就要排在物权后面。《物权法》第18条规定："权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。"所以白龙有权请求唐生返还房屋，白龙也有权请求八戒返还房屋。该房屋的利害关系人可以申请查询该房屋登记资料。